風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵是合同 轉(zhuǎn)讓按揭房方式有兩種
按揭房是指上家通過(guò)按揭購(gòu)買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現(xiàn)的需要，在二手房交易中購(gòu)房者欲將按揭房轉(zhuǎn)讓的越來(lái)越多。按揭房交易過(guò)程比普通產(chǎn)權(quán)房要繁瑣，通常有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法，風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是簽訂規(guī)范合同。
（一）轉(zhuǎn)按揭交易轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人（上家）欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購(gòu)房屋重新向銀行作抵押。這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個(gè)條件：1、按揭銀行允許提前還貸并開(kāi)設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)；2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件；3、下家的貸款額度受到限制，一般來(lái)說(shuō)，若下家欲貸款數(shù)額超過(guò)或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。通過(guò)轉(zhuǎn)按揭方式轉(zhuǎn)讓按揭房，上下家的風(fēng)險(xiǎn)較低，但交易周期相對(duì)較長(zhǎng)，通常需要一個(gè)月到一個(gè)半月轉(zhuǎn)貸審核期，審核通過(guò)后方可辦理過(guò)戶手續(xù)。其交易過(guò)程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)———過(guò)戶抵押。
交易過(guò)程中，銀行風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)消化。上下家的風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和合同約定來(lái)防范。首先，在收簽約定金時(shí)，居間委托合同就要對(duì)有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題進(jìn)行約定；其次，在前期審查中，中介機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問(wèn)題；最后，簽訂合同時(shí)，上下家的違約責(zé)任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。
（二）非轉(zhuǎn)按揭交易不通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房，在二手房交易實(shí)踐中也很常見(jiàn)，但最好通過(guò)誠(chéng)信度較高的中介公司，以防其中較大的風(fēng)險(xiǎn)。采用這種方式的主要原因有，1、貸款銀行沒(méi)有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)；2、下家無(wú)需貸款或貸款數(shù)額要超過(guò)原貸款數(shù)額，或者欲貸數(shù)額明顯少于原貸款數(shù)額；3、上家需要在短期內(nèi)完成交易。遇到上述情況，通過(guò)中介公司居間出售按揭房的，實(shí)踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。因此，非轉(zhuǎn)按揭交易的實(shí)質(zhì)是，簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過(guò)戶。相對(duì)于轉(zhuǎn)按揭，這樣交易更靈活、方便。
從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，銀行風(fēng)險(xiǎn)很小，上下家的合同風(fēng)險(xiǎn)較大。為避免上下家的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司一般會(huì)關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、首付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否夠高三個(gè)問(wèn)題。尤其需要注意的是，現(xiàn)階段跨行轉(zhuǎn)按揭一般難以實(shí)現(xiàn)，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問(wèn)題。當(dāng)然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠(chéng)信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力。
由雙方協(xié)商所有的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用,簽訂協(xié)議或合同書(shū),可到中介公司簽定居間合同(深圳這邊叫代辦手續(xù)合同)不支付中介信息費(fèi),中介只收代辦手續(xù)費(fèi)!其它相關(guān)費(fèi)用由買賣雙方自付,手續(xù)流程如下:
1.簽定合同(買方支付賣方定金,可由中介公司托管,中介公司要開(kāi)托管收據(jù)等)
2.雙方約定日期到銀行或交易中心做"資金監(jiān)管"(成交價(jià)減去定金的全部樓款,此資金由銀行或交易中心凍結(jié)!)
3.賣方同時(shí)辦理贖樓手續(xù)(提前還清貸款).由按揭銀行審批,到出房產(chǎn)證原件!
4.注銷抵押登記(因之前賣方之前是按揭的,必需要做的,不然過(guò)不了戶)
5.過(guò)戶,雙方簽定由交易中心或國(guó)土局出的現(xiàn)售合同,驗(yàn)身份證原件!國(guó)土局或交易中心收完件,出交易房地回執(zhí)(上面有注明什么時(shí)可以拿證).
6.拿證,交相關(guān)稅費(fèi)!雙方到銀行去解凍資金,賣方收到全款,買方拿到房產(chǎn)證!
7.水電物業(yè)過(guò)戶!
解釋下為什么要這樣做啊:1.如果賣方贖出房產(chǎn)證,買方違約不要了,那就完了!因?yàn)槟贸鰜?lái)的房產(chǎn)證是做不了第二次抵押的,就算可以就和第一次的貸款性質(zhì)不一樣啦,利息會(huì)高出很多!2.不怕買方不買,因?yàn)樗呀?jīng)把錢款放到銀行的監(jiān)管帳號(hào)啦,誰(shuí)也不會(huì)把自己的錢出來(lái)開(kāi)玩笑的!沒(méi)有你去和他解凍他是拿不出來(lái)的.3.這對(duì)你和買方都有很大的保障,不怕中介公司私自動(dòng)用你的資金,或是中介公司"跑路"!4.交易時(shí)應(yīng)該寫所的明細(xì),不要因?qū)⒁雠_(tái)的政策影響你們的交易,不要搞得房沒(méi)賣成,錢又拿不到!
5.最好是做一個(gè)口啤好的地產(chǎn)中介公司,代辦手續(xù),這樣你也可以省省心!
（責(zé)任編輯：張小清）